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不動産のあれこれ

お話しコーナー

不動産の売却を考える場合の注意点

住宅ローンや事業性のローンの担保設定がなされている場合(基本)

 

★通常、登記簿(全部事項証明書)からローンの内容を見る場合、乙区欄「抵当権設定」や「根抵当権設定」と、日付・債権額・債権者・債務者等の表記がなされています。

 

これは、いつ、いくら、誰から、誰が借りたのかを表示しています。

 

この表記の債権額を通常、表面債権額(債務者から見ると表面債務額)といいます。

 

抵当権の場合は、通常、支払うごとに実質の残債務額が減少していきますので、債権額が仮に5000万円であっても、数年後には実質債務残高が3000万円になっているということが考えられます。(ここでは根抵当権の場合は説明を省略します。)

 

この実質債務残高より現在売却できる金額が大きければ、問題なく売却はできるのですが、逆に現在売却できる金額が実質債務残高を下回っていると、売却によってのみの資金ではローンを完済することができないため、抵当権の抹消ができず、したがって不動産を売却することができません。

 

1、債権額>残債務額・・・・売却可能

 

2、債権額<残債務額・・・・売却不可

 

★2の場合には、この残債務額の超過分を自己資金等で充当する必要があります。

 

新築か中古か

住み替えの季節
が到来・・・・毎年1月〜3月は企業の決算や進学・進級の季節にあたり、住み替えを行われる方が、多くなります。

 

住宅の購入を検討する際に、新築にするか、中古にするか、悩めるところではないでしょうか

 

新築の場合、文字通り、まだ、だれも入居していないので、気分的にも良いものです。

 

中古の場合は、新築に比べ、建物の築年数にもよりますが、比較的、割安感があるものが多いのでは、ないでしょうか

 

プロの立場で見ると、新築は土地の仕入れ・建物の原価・人件費・広告費などの一般管理費や利益が乗っている積算方式をとっている場合が多く、中古は、市場で価格が決まるため、適正になりやすいという性質があるようです。

 

☆ポイント☆新築物件に比較して中古物件は立地条件が良いものが多いのがその特色の一つに挙げられます。これは、街開きが行われて、まだ発展途上の段階にあった新築は、市街地が外に広がる間に、利便性が良くなっていくという性質が関係しています。

 

街ができあがると、地価も高騰し、そのあとに建設される新築は、当然、総額が高くなります。

 

☆中古物件の場合は、補修に関する費用が、物件によって異なりますので、現地にてよく確認しましょう。

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